ALBOA
CAPITAL
Capital compartido. Inversiones tangibles. Gestión profesional. Una sociedad privada diseñada para generar rentas y crear valor a largo plazo.
Invertir juntos, sin renunciar a la independencia.
Alboa Capital es una sociedad privada de inversión patrimonial concebida para un grupo reducido de personas de confianza. Su finalidad es construir una cartera de activos rentables, distribuir beneficios y reinvertir con disciplina.
Patrimonio real
Activos inmobiliarios de calidad, negocios inmobiliarios operados por terceros e inversiones financieras seleccionadas.
Caja recurrente
Prioridad a la capacidad de generar flujos de caja sostenibles, no a la especulación ni a la rotación constante de activos.
Sin aportaciones forzosas
Los socios no estarán obligados a financiar futuras compras; podrán decidir cuándo participar en nuevas oportunidades.
La sociedad es propietaria e inversora. La gestión se delega.
El objetivo no es crear otra empresa operativa con plantilla propia, sino un vehículo patrimonial profesional, prudente y transparente.
Tres familias de activos. Una filosofía.
La asignación porcentual entre categorías permanecerá abierta y se decidirá según oportunidades, riesgos, liquidez y fiscalidad. Los inmuebles serán el eje estratégico.
Inmuebles para generar rentas con baja dedicación
Inmuebles de Kategora u otras estructuras inmobiliarias de inversión; locales comerciales, viviendas arrendadas, oficinas, naves y edificios con inquilinos u operadores estables.
Rentas + estabilidad + valor patrimonialInmuebles explotados por operadores profesionales
Apartamentos turísticos, pequeños hoteles, locales para lavanderías autoservicio y otros activos explotados por Aston Wolf, empresas del entorno Aston u operadores externos, mediante contratos y condiciones de mercado.
Potencial de rentabilidad + explotación delegadaLiquidez, diversificación y crecimiento
Fondos monetarios y renta fija a corto plazo; fondos indexados y ETF a través de Interactive Brokers; fondos de capital riesgo (FCR) accesibles mediante plataformas como Crescenta; posiciones limitadas en oro y Bitcoin mediante vehículos adecuados.
Complemento, no sustituto de la estrategia inmobiliariaNo invertir por invertir.
La capacidad de invertir no obliga a comprar. Cada operación deberá justificar su atractivo económico y su encaje con la cartera.
Flujo de caja neto
Ingresos realistas menos impuestos, comunidad, mantenimiento, vacancia, financiación, gestión y reservas para imprevistos.
Resistencia a escenarios adversos
Comprobar qué sucede si bajan las rentas, aumenta la desocupación, suben los tipos o la refinanciación no llega.
Gestión externalizable
Preferencia por activos que puedan ser gestionados por profesionales sin exigir trabajo cotidiano a los socios.
Precio y oportunidad
Adquirir cuando el rendimiento ajustado al riesgo resulte convincente; mantener liquidez si no existen oportunidades.
Ejemplos de operaciones a estudiar
Una participación inmobiliaria de Kategora; un local alquilado a un negocio solvente; un apartamento turístico gestionado por Aston Wolf; un local destinado a lavandería; un pequeño hotel con operador profesional.
Son ejemplos de categorías, no oportunidades aprobadas ni recomendaciones de compra.
Una sociedad con sustancia desde el primer día.
Escenario fundacional de referencia: tres socios, 400.000 € de fondos propios y una línea adicional comprometida de hasta 100.000 €.
Capital y/o prima de emisión, según estructuración definitiva.
Efectivo aportado, antes de costes, impuestos y primeras adquisiciones.
Local comercial, sujeto a valoración y estudio fiscal.
| Socio | Composición | Aportación | Participación |
|---|---|---|---|
| Socio promotor | Local 110.000 € + efectivo 140.000 € | 250.000 € | 62,5% |
| Socio 2 | Efectivo | 50.000 € | 12,5% |
| Socio 3 | Efectivo | 100.000 € | 25% |
| Total | 400.000 € | 100% |
Capital permanente y financiación flexible.
El crecimiento combinará fondos propios, financiación bancaria y préstamos privados. Los socios podrán financiar oportunidades sin modificar sus porcentajes.
Ampliaciones voluntarias
Se estudiarán cuando existan nuevas aportaciones comprometidas por al menos 100.000 €. Todos los socios tendrán la oportunidad de participar conforme a sus derechos; quien no aporte podrá diluirse.
Préstamos y líneas de crédito
Socios, familiares cercanos y personas de confianza aprobadas podrán financiar operaciones mediante contratos privados, sin adquirir participaciones.
| Condición orientativa de la línea | Propuesta |
|---|---|
| Importe inicial comprometido | Hasta 100.000 € |
| Plazo máximo total | 10 años |
| Periodo inicial de disposición | 5 años |
| Interés | Euríbor 12M + 1 punto* |
| Revisión | Semestral* |
| Intereses devengados | Solo sobre capital dispuesto |
| Pago de intereses | Semestral |
| Amortización anticipada | Sin penalización |
| Reutilización del crédito | Según condiciones de la línea |
Apalancamiento prudente, no automático.
El límite orientativo de endeudamiento financiero total será del 50% del valor bruto de los activos, computando deuda bancaria y préstamos de socios o terceros.
Base patrimonial inicial.
Máximo comprometido, sujeto a disposición.
Límite de política, no objetivo de endeudamiento.
Ejemplo ilustrativo: comprar y refinanciar
Evaluar precio, inversión necesaria, ingresos, costes y riesgos.
Combinar efectivo, crédito de socio y, si conviene, hipoteca bancaria.
Alquilarlo o encomendar su explotación a un operador; medir la caja real.
Si la valoración y el banco lo permiten, obtener financiación para devolver deuda de socio y liberar capacidad inversora.
Distribuir valor, no acumularlo sin propósito.
Objetivo anual de distribuir el 80% del beneficio legalmente distribuible, conservando el 20% para reservas y crecimiento, siempre condicionado a solvencia y caja disponible.
Dividendos a los socios según sus derechos económicos, cuando puedan aprobarse legalmente.
Fortalecimiento del balance y reinversión en futuras oportunidades.
Ejemplo didáctico, no previsión
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Beneficio anual después de impuestos, totalmente distribuible | 30.000 € |
| Distribución objetivo (80%) | 24.000 € |
| Retención (20%) | 6.000 € |
| Dividendo socio promotor (62,5%) | 15.000 € |
| Dividendo socio 2 (12,5%) | 3.000 € |
| Dividendo socio 3 (25%) | 6.000 € |
Gestión delegada. Control compartido.
Los socios serán inversores y decidirán sobre cuestiones estratégicas. Alboa Innova coordinará la gestión patrimonial; los operadores especializados realizarán las actividades comerciales cuando proceda.
Propietaria e inversora
Aprueba adquisiciones y ventas, recibe rentas, contrata financiación y distribuye dividendos.
Gestora patrimonial
Busca oportunidades, analiza operaciones, coordina adquisiciones y proveedores, supervisa resultados y presenta informes.
Fee orientativo: 1% anual del valor bruto de los activos inmobiliarios y operativos gestionados, excluyendo tesorería e inversiones financieras líquidas salvo pacto específico.
| Decisión | Regla propuesta |
|---|---|
| Adquisición de inversiones | 75% del capital |
| Venta de activos relevantes | 75% del capital |
| Entrada de nuevos socios | 75% del capital |
| Gestión cotidiana | Órgano de administración y mandatos aprobados |
| Ampliaciones de capital | Normativa aplicable y pacto |
| Reporting | Trimestral + cuentas anuales |
Confianza al entrar. Reglas claras al salir.
Una sociedad cerrada debe proteger tanto la continuidad del proyecto como los derechos económicos de los socios y sus herederos.
Horizonte inicial de 5 años
Se propone una permanencia inicial de cinco años, jurídicamente articulada. Después, ventanas anuales para transmitir participaciones, con preferencia de compra para los socios existentes.
La sociedad no garantizará liquidez inmediata ni recompra.
Protección de la sociedad y los herederos
El heredero adquiere inicialmente las participaciones. Los socios supervivientes podrán disponer de un derecho estatutario de adquisición y, subsidiariamente, la sociedad cuando sea legalmente posible.
Precio a valor razonable en la fecha del fallecimiento, con referencia económica al NAV ajustado y procedimiento legal de valoración.
¿Por qué NAV y no GAV?
Para valorar participaciones se considera el patrimonio neto ajustado: valor de mercado de activos más caja y otros derechos, menos deudas y pasivos, con los ajustes de valoración pertinentes. El valor bruto de activos (GAV) no descuenta financiación.
Una inversión seria empieza por entender sus riesgos.
No hay rendimientos garantizados, liquidez inmediata ni protección frente a pérdidas. La confianza entre socios debe complementarse con transparencia y disciplina.
Mercado y concentración
Los inmuebles pueden perder valor; puede haber impagos, vacancia, gastos inesperados y concentración en pocos activos o geografías.
Liquidez y financiación
Las participaciones no cotizan; los préstamos tienen vencimiento; las hipotecas y refinanciaciones dependen de bancos, tasaciones y tipos.
Fiscalidad y regulación
La fiscalidad de sociedades patrimoniales de Bizkaia, los arrendamientos, la actividad turística y los instrumentos financieros pueden reducir rentabilidad o limitar estructuras.
Gestión y vinculadas
Alboa Innova y Aston Wolf pueden mantener relaciones económicas con la sociedad. Se requieren controles de precio, conflicto de interés, desempeño y transparencia.
Compromisos de transparencia
- Información trimestral de activos, ingresos, gastos, deuda, liquidez y resultados.
- Presupuesto anual, cuentas y criterios homogéneos de valoración.
- Separación de gastos de propiedad, gestión patrimonial y explotación.
- Decisiones estratégicas documentadas y aprobadas por la mayoría requerida.
- Sin obligación de nuevos desembolsos de capital ni de conceder préstamos.
De 400.000 € a una cartera que crece sin perder disciplina.
Un ejemplo concreto de cómo podría evolucionar Alboa Capital durante ocho ejercicios: primera adquisición, hipoteca del local, ampliación de capital, utilización de la línea de socios y distribución anual de dividendos.
Fondos propios: 110.000 € en local y 290.000 € en efectivo, antes de impuestos y gastos de aportación.
Línea de crédito de socio a diez años, dispuesta gradualmente solo cuando haya operaciones aprobadas.
Sobre el beneficio legalmente distribuible, siempre sujeto a reservas, solvencia y caja disponible.
Se aporta el local (110.000 €), entran 290.000 € en efectivo y se adquiere un primer activo pasivo por 220.000 €. Se preserva tesorería; dividendo orientativo de 4.736 €.
Hipoteca ilustrativa del local por 55.000 € (50% sobre su valor inicial). Un socio aporta 100.000 € mediante ampliación a valoración actualizada y con derecho de preferencia para todos. Se adquiere un segundo activo por 150.000 €. Los beneficios retenidos del año anterior también permanecen en la caja de la sociedad.
Se dispone de 50.000 € de la línea en el año 3 y otros 50.000 € en el año 4. Se combinan con 15.000 € de nueva deuda bancaria en cada año y tesorería existente para comprar activos por 90.000 € y 85.000 €, respectivamente. La deuda total de la tabla incluye ambos tipos de financiación.
Compras de 60.000 € en los años 5 y 7, financiadas parcialmente con deuda. En los años 6 y 8 no se compra: se priorizan dividendos, caja y consolidación de las inversiones. La cartera alcanza 775.000 € de valor de adquisición acumulado, sin atribuir revalorizaciones futuras.
Comprar cuando los números encajen, no porque toque comprar.
El modelo incluye ejercicios sin adquisiciones. Una ampliación de capital es voluntaria; la refinanciación bancaria y las operaciones deben aprobarse y ejecutarse en condiciones reales de mercado.
Ocho años de inversiones, caja y dividendos.
Una simulación prudente en su presentación: muestra resultados modestos, costes explícitos y una cartera sin revalorización supuesta. Todos los importes están expresados en miles de euros salvo que se indique lo contrario.
Total distribuido entre todos los socios en este escenario, no por socio.
Valor de adquisición agregado del local y de las compras posteriores; sin plusvalías estimadas.
185.000 € bancarios y 100.000 € de línea de socio dispuesta; LTV sobre inmuebles del 36,8%.
Cuenta de evolución anual
| Año | Compras | Deuda nueva | Capital nuevo | Beneficio neto | Dividendos | Caja final | Inmuebles* | Deuda final |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | 220,0 k€ | 0,0 k€ | 0,0 k€ | 5,9 k€ | 4,7 k€ | 71,2 k€ | 330,0 k€ | 0,0 k€ |
| Año 2 | 150,0 k€ | 55,0 k€ | 100,0 k€ | 11,6 k€ | 9,3 k€ | 78,5 k€ | 480,0 k€ | 55,0 k€ |
| Año 3 | 90,0 k€ | 65,0 k€ | 0,0 k€ | 13,8 k€ | 11,0 k€ | 56,3 k€ | 570,0 k€ | 120,0 k€ |
| Año 4 | 85,0 k€ | 65,0 k€ | 0,0 k€ | 14,6 k€ | 11,6 k€ | 39,2 k€ | 655,0 k€ | 185,0 k€ |
| Año 5 | 60,0 k€ | 50,0 k€ | 0,0 k€ | 15,1 k€ | 12,1 k€ | 32,2 k€ | 715,0 k€ | 235,0 k€ |
| Año 6 | 0,0 k€ | 0,0 k€ | 0,0 k€ | 15,3 k€ | 12,2 k€ | 35,2 k€ | 715,0 k€ | 235,0 k€ |
| Año 7 | 60,0 k€ | 50,0 k€ | 0,0 k€ | 15,5 k€ | 12,4 k€ | 28,3 k€ | 775,0 k€ | 285,0 k€ |
| Año 8 | 0,0 k€ | 0,0 k€ | 0,0 k€ | 15,6 k€ | 12,5 k€ | 31,5 k€ | 775,0 k€ | 285,0 k€ |
* Inmuebles: valor de adquisición acumulado, incluido el local inicial. Deuda nueva: financiación bancaria y/o disposiciones de la línea de socio. Beneficio y dividendos redondeados. Caja final calculada tras adquisiciones, financiación, resultado y dividendos, sin inversiones financieras adicionales ni amortización de principal.
Hipótesis del modelo
- Ingresos brutos inmobiliarios: 7,8% anual sobre valor medio de activos.
- Vacancia, comunidad, IBI, mantenimiento y otros gastos del propietario: 2,3% anual.
- Management fee Alboa Innova: 1% anual sobre valor medio de activos.
- Otros costes centrales: 2.500 € anuales.
- Coste financiero supuesto: 4,5% anual sobre deuda media.
- Impuesto efectivo simplificado: 20% del resultado positivo antes de impuestos, solo para modelizar.
- Dividendos: 80% del resultado neto positivo estimado.
- Sin apreciación de activos, inflación, amortización contable, amortización de deuda ni costes de transacción.
Qué percibiría cada socio en el año 1
| Socio | Participación inicial | Dividendo año 1 (ilustrativo) |
|---|---|---|
| Fundador 1 | 62,5% | 2.960 € |
| Fundador 2 | 12,5% | 592 € |
| Fundador 3 | 25% | 1.184 € |
Una base de conversación, no un objetivo comercial garantizado.
El escenario produce dividendos relativamente moderados y conserva una cartera con endeudamiento contenido. Para mejorar el resultado hay que identificar activos concretos, modelar fiscalidad real, comisiones, financiación, costes de adquisición y necesidades de reposición.
Un punto de partida concreto. Una visión de largo plazo.
Alboa Capital propone empezar con una base patrimonial relevante, pocos socios y una política de inversión disciplinada. El siguiente paso es confirmar el interés de los fundadores y formalizar las reglas.
Confirmar importes, porcentajes y aceptación de la filosofía de inversión.
Tasación, cargas, efectos fiscales, costes de transmisión y alternativa de conservarlo fuera de la sociedad.
Mayorías, transmisiones, herencias, salidas, ampliaciones, información y conflictos de interés.
Contrato con Alboa Innova, línea de crédito a diez años y reglas de operaciones vinculadas.
Presentar operaciones reales con su rentabilidad neta, riesgos, estructura financiera y escenarios.
Invertir juntos. Generar rentas. Construir patrimonio.
Una sociedad pequeña por diseño, profesional en su gestión y ambiciosa en su horizonte temporal.
Preguntas frecuentes
¿Debo participar en todas las ampliaciones?
No. Las nuevas aportaciones serán voluntarias. No participar puede reducir el porcentaje accionarial cuando se emitan nuevas participaciones.
¿Puedo prestar dinero sin ampliar capital?
Sí, mediante préstamo o línea de crédito privada, documentada y aprobada. El principal es deuda de la sociedad y su devolución está sujeta a solvencia.
¿Se garantizan dividendos cada año?
No. El 80% es una política objetivo sobre beneficios legalmente distribuibles y siempre condicionada a la caja y la solvencia.
¿Puedo vender mis participaciones cuando quiera?
No existe un mercado líquido. Se propone permanencia inicial de cinco años y un procedimiento posterior de transmisión con derechos preferentes.
¿Qué ocurre si fallece un socio?
Sus herederos reciben sus participaciones; los socios supervivientes podrán adquirirlas conforme a la cláusula estatutaria y la ley, abonando su valor razonable.
¿Es definitiva la estructura de 400.000 €?
Es el escenario de referencia aceptado para la propuesta. Queda sujeto a la valoración y fiscalidad del local, a la conformidad de los socios y a la formalización jurídica.